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加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

作者:如思    栏目:行业资讯    来源:中华网    发布时间:2017-07-18 15:20

加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑
加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

2017年7月13日,加拿大央行宣布,将加币基准利率从0.5%提高到0.75%。这是过去7年来加拿大央行首次提高基准利率。在全球经济增长前景不明朗的情况下,加拿大银行敢于“逆流而动”,收紧货币政策,这背后的意味值得我们分析讨论一下。

从加拿大的宏观经济环境来看,其房地产市场是一个非常值得关注的领域。甚至可以毫不夸张的说,加拿大的房地产市场,是央行上调其基准利率的主要原因之一。

今年5月份,国际货币基金组织(IMF)发布报告,警告加拿大的家庭负债率有过高之嫌。这背后主要的原因之一,就是加拿大房价的上升。

IMF在报告中提到:温哥华和多伦多的房价,已经造成社会问题,这导致很多第一次买房的年轻人被剥夺了买房的资格。

加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

上图显示,加拿大家庭的平均负债率(蓝线)不断上升,没有受到08年金融危机的影响。而同期的美国,在金融危机后开始“去杠杆”。因此加拿大的家庭负债率在2010年就超过了美国。到了2016年,加拿大家庭负债/GDP比率达到100%,甚至超过了08年金融危机前美国的水平。

从历史上来看,当某个国家的负债率持续不断上升超过某一水平后,在那之后往往会伴之以泡沫的破裂,以及由此引发的经济危机。

加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

上面这张表格总结了过去20年世界上比较有名的几个发生房地产泡沫破裂的案例。我们可以看到,这些国家的房地产市场表现出一定的共性。

首先,房地产市场的泡沫建立,是一个漫长的过程。不管是美国、希腊,或者是西班牙、爱尔兰,这些国家的房地产市场杠杆周期都至少花了10年时间才达到“高危”状态。其次,在加杠杆周期中,这些国家的经济杠杆率增长都比较快。通俗的讲,就是该国的负债率上升比较快,有更多的人通过银行贷款去购买房屋。再次,由于杠杆率的快速上升,该国在杠杆周期后期的总负债率都比较高,甚至超过GDP的100%。当然,这些国家最后也都经历了泡沫破裂的痛苦,甚至有不少家庭因此而破产。

以目前加拿大的经济状况来看,其杠杆周期已经持续了十多年(从2001年开始),每年的杠杆增速高达3.1%,和美国房地产市场崩溃前的杠杆增速相仿。由于加拿大本来的负债/GDP比率就比较高,因此在经过多年的加杠杆后,其总债务率已经到达了一个足以令人警惕的水平。

加拿大最受华人移民青睐的两个城市,温哥华和多伦多的房价,已经超出了像纽约这样的大都市。

加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

如上图所示(Demographia, 2017),加拿大温哥华的房价/收入比,高达12倍。就是说一个普通的工薪阶层,需要不吃不喝12年才可能买得起一套房子。多伦多的房价/收入比稍好,但也高达8倍左右。无怪乎国际货币基金组织提出警告,加拿大某些大城市的高房价,可能会引起社会危机。

在过去十多年中,温哥华和多伦多的房价猛涨,来自中国(包括中国香港)的移民的贡献功不可没。

加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

比如上图显示,从2001年到2011年,在这10年间,中国进入加拿大的移民数量增加了64%左右。超过一半的中国移民居住在安大略省(Ontario),而这之中绝大部分人(84%)居住在大多伦多地区。

中国移民热衷的加拿大第二大移民目的地是卑诗省(BC),而这部分移民中的绝大多数(95%)选择在温哥华定居。

加拿大学者Daniel Hiebert在2012年发布人口分析报告指出,照目前的态势,中国移民在多伦多和温哥华的数量将在2031年翻倍,届时在两个城市中的白人数量都将下降到50%以下。

值得一提的是,加拿大的温哥华和多伦多,并不是像香港那样的人稠地稀型大都市。

加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

如上图所示,世界上人口最稠密的城市,比如达卡,孟买,卡拉奇和香港,其每平方米人口数量要远远高于类似于温哥华这样的加拿大城市。因此加拿大并不存在“没有地方建楼”这样的导致房价高企的问题。目前加拿大的高房价,更多的是源于上文中提到的那些原因。

如果加拿大的房地产市场像上文中提到的美国、西班牙、爱尔兰等国发生泡沫破裂,那么到时候可能会造成严重的经济和社会影响。

加拿大房地产市场:人无近忧,必有远虑

2017年4月,加拿大一家房地产贷款公司Home Capital Group的股价猛跌75%。股价下跌的主要原因是,该公司借款的对象大多为收入不高的按揭买房客户。为了获得买房需要的贷款,有些客户伪造收入和资产证明。这些情况让人想起了08年美国金融危机中的“次贷”,因此导致该公司股价大跌。

当然,到目前为止,Home Capital看起来像是一个单独的个案,还没有扩大波及到危及系统的程度。但是,这个例子足以引起我们的警惕,未雨绸密,做好准备。

一个国家的房地产市场,涉及千百万民众的福祉,是老百姓们最关心的话题之一。作为一个聪明的投资者,需要关注可能出现的房地产泡沫,并且通过多元分散的方法,合理配置自己的投资风险,不要让自己的毕生储蓄受到房地产泡沫破裂的牵连,而蒙受本可以避免的投资损失。

希望对大家有所帮助。

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数据来源:

Canada hikes rates for first time in seven years amid hot housing market

13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017

Daniel Hiebert, 2012, A new residential order?: The Social Geography of Visible Minority and Religious Groups in Montreal, Toronto, and Vancouver in 2031

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