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万科错过了一个时代

作者:张璠    栏目:行业资讯    来源:搜狐    发布时间:2017-11-09 14:25

万科错过了一个时代

2002年北京楼市的第一场雪,比以往来得更早些。

元旦前的12月25日,清华大学教授魏杰在央视二套发表题为《2002,房地产的冬天》访谈。他说2002年将是房地产历史上的黑暗时代,泡沫超过了1993年,如果来年楼市不崩盘,开发商不炸楼,“我就去跳楼”。

作为一个陕西农民的儿子,魏杰比他的西北大学本科同学张维迎、冯仑成名都要早。1984年中国几所大学恢复了考博制度,经济系研究生毕业的魏杰,想到吉林大学混个博士文凭,在北京转车时住在人大东门对面的招待所,发现人大也在招经济学博士,他领张报名表填了,结果就真考上了人大。

读完博士,魏杰成了人民大学的副教授,挥斥方遒,人称“魏指点”。上世纪90年代初,万通六君子还在体制内端茶倒水,中国经济学界已经出了“京城F4”,魏杰是其中一位。

魏指点在央视二套预言楼市要崩盘那年,北京刚刚申奥成功,房价4000多一平米;五道口不是宇宙中心,丰台和大兴还是一片菜地;北五环通车不久,街上跑的出租是董明珠要收购的夏利;房改第三年了,政府拼命鼓励北京人买房,但北京人仍幻想着福利房。

只有一小撮在北京做生意的温州人,积极响应了号召。这些南方渔村来的小老板,一定没有看央视财经节目的习惯。他们不知道,魏指点的盛世危言,当年掀起老司机们对于楼市到底是春天还是冬天的大讨论。

但第二年中国楼市没有崩盘,反而开始步入长达十几年的黄金时代。

说要跳楼的人,依旧在台上挥斥方遒。但台下很多观众因为打了这个盹,错过了那趟车,就再也回不去了。

别恨魏老师,要恨就恨铁道部当年没开通一班西安直达长春的火车。

1

稳健投资为人厚道的孙宏斌,前几天在武汉又怼了万科一把。

他嘲笑郁亮几年前提的“白银时代”太扯。现在是钻石时代,大公司的钻石时代,因为大公司在不断地合并小公司的市场份额,小公司都没了,这个时代就结束了。他还说:

“房地产的上半场还会持续5年、10年。这是我说的中国房地产市场的上半场,我们一直是引领者。”

十四年前就喊着要超越万科的孙宏斌,似乎要梦想成真了。王石退位了,王健林趴下了。在房地产上半场——他口中的“钻石时代”,带头大哥位子,终于近在眼前了。

这大概是郁亮二十多年职业生涯以来,被黑得第三惨的一次。“白银时代”这个概念,是他在中国房地产行业打下最深的一个烙印。2014年6月他在官媒上撰文说,楼市已步入下半场,黄金十年之后将是增速放缓的白银时代。

结果几年后,当红炸子鸡孙宏斌二话不说,给郁亮来了一句横批——太扯了。

王小波《白银时代》是以大学一堂课开始。老师在讲台上说:将来的世界是银子的。

金属里,白银导热性最好。宇宙同此凉热,没有差别。白银时代在热寂后。热寂是物理学上说系统熵最大的时候,就是系统混乱度最高的时候。

2013年的中国,处在新旧班底交接的谷底,很多方面符合物理学上说的热寂后。在央行有意无意的驱动下,市场爆发钱荒,股市掉到地板上了。十几年野蛮发展后,产能过剩和楼市泡沫让国内外一片悲观。

去库存和万众创业成了决策层提及最多的字眼,钱和人才开始涌向互联网业。

你看我们在遍地是钱的地产行业干了三十年,似乎滋滋润润的,两耳不用闻窗外事;人家贾跃亭的乐视网一年收入才几个小目标,乘着东风上了创业板,几年后股价就一飞冲天,市值比万科还高几百亿。

过惯了好日子的地产商们,突然觉得世界末日到了。

中国房地产行业的老大万科开始想要知道两个问题的答案:

中国会不会出现像1992年日本、1997年香港那种楼市大崩盘?未来中国合理住房开工量是多少?

带着这两个问题,万科的谭大师领着五六个研究员,从2014年年初开始花8个月时间,做了全球房地产最大一项量化研究。

谭大师说,如果推算结果是楼市不行了,万科不如鸟兽散,大家干点别的去。

最终结论乐观中偏谨慎。未来十年中国楼市不会崩盘,万科还能活下去;但住房短缺的黄金时代已结束,个位数的增长速度将成为房企常态,行业集中度将提升。

郁亮开始做平、甚至小额做空自己所处的地产业。万科降杠杆,放缓拿地节奏,回归一线城市,并转型寻找新增长点。

万科做平的时候,世界也还是平的。大家有的在北京,有的在成都,有的在铁岭。城市与城市、人与人之间的鸿沟还没有那么深。大家都有光明的前途。

那时,还没有老师告诉我们,将来的世界会是钻石的。

2

干了十五年年的川哥,行将离任前开始讲一些掏心窝的话。周末他那篇刷屏的讲话解读下来,就两句话——

经济好,要松银根,经济坏,也要松银根;我也压力很大呀。

二十多年前,朱相执政,是在中国经济出了大问题背景下,各方有了共识,他有施展空间。

如今中国正向世界第一大经济体迈进,中国道路早就领先全球了。连硅谷的企业家同志都积极靠拢,参加组织生活。金融监管部门当然要打破条条框框,为更伟大的目标服务。

所以前不久有那么一篇写明斯基的文章刷屏。文章里有这么一句话:

赌国运成功的人,有曾被亏待过吗?

伟大领袖选集第一篇怎么写的?革命首要问题,是分清谁是我们的朋友,谁是我们的敌人。

万科站在中国楼市最前线三十年,谭大师团队算是中国房地产最较真的研究团队之一。他们五六个清华北大高材生花8个月时间收集27个国家过去40年房地产周期的大数据,建立起一个复杂公式来计算中国楼市周期。

他们每天算得手抽筋,最后公式里没把那个叫国运的东西算进去,万科自此被带往楼市的白银时代。

所以人算不如天算,很多事跟我们想的确实不一样。最终还是王健林那句话港得好:清华北大,不如胆子大。

王健林胆子大,但关键是他自己也没立住呀,最后自己也只能含泪将大好河山,白白让给了孙宏斌。

清华北大里也并非没有胆子大的。比如魏杰,甘做楼市迷途灵魂的摆渡人,虽然大部分时候预测不准,knowverypoorrealestate,butanywayhedaretosay,thisisveryimportant。

最daretosay的,是易宪容。这个社科院金融学者在2002年7月一个晚上开着车在北京二环绕了一圈,看了看灯光,就得出了结论:中国楼市空置率很高。

晚上他回到自己刚买的260平米的复式公寓里,奋笔疾书,连夜写了一篇10万+的爆款文章。他断言中国楼市泡沫严重,如果所有购房者持币观望,不出一个月地产商就会破产。

易宪容没有深入研究房地产业,但这并不妨碍他daretosay。只是唱衰中国这种心态不是一般的学术大佬应该有的。

所以他很快被社科院除名,成为民营经济学家的一份子。

擅长用舌尖思考的专家们,当时都低估了财政决策对房价的作用。2008年金融危机过去近十年,它仍在深刻影响着我们的世界。道路自信让决策层认识到,只要他们愿意并愿意做,没什么办不到。

所以,当专家们用完全市场化的思维批判楼市、展示自己深邃的思想时,获得的,只有混乱和一连串的笑话。

3

2014年下半年,权威人士开始从幕后走到台前。

各种工具和窍门也拿出来了。印钞机启动,央行放水,房地产各种政策全面放开。当川哥都站出来说“个人住房加杠杆,逻辑是对的”时,市场早就从冰冻三尺,反转至烈火烹油。

率先开涨的是市场化程度最高的深圳,热钱很快又蔓延到北京和上海。当一二线城市抬高到不能再高的水位后,限购限卖令颁发。被驱赶出来的资金,又疯狂涌入三四线城市。

去年夏天还很多人望着一线城市一骑绝尘的房价,对二线城市还不屑不顾。结果现在,不仅二线也回不去,甚至连三线也悬了。

三个辩证唯物主义者是这轮短周期的赢家。他们看问题长远,绝不短视,相信国运,值得为之奋力一搏。

兽爷之前就说过,一夜暴富秘诀有俩:疯狂借钱,赌对国运。

公司和国家一样,只要规模大,就有回旋余地。用孙宏斌在武汉的话来讲,规模大才能快速周转。因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱。

看看今年内房股中报,几个激进的功利主义者是如何温柔走进钻石时代的良夜的。融创与恒大,上半年净负债率分别达到260%和240%,分别是万科13倍和12倍。

于是乎,赌白银时代的万科,和赌钻石时代的功利主义者,就这样分道扬镳——

激进的许家印以2900亿登顶胡润中国首富;

孙宏斌穿着白衣骑着快马,成了感动中国十大人物;

品味和品质都奇葩的杨国强带着碧桂园奔向6000亿,在年底即将超越万科。

风来了,风停了。那些早两年纷纷学习万科试水转型的房企,又缩回土气的房地产业。现在他们紧跟的是碧桂园、融创的魔鬼步伐,加杠杠用合伙人,用狼性营销往前冲。

这可能是郁亮职业生涯里第一次踏空。代价是对手的奚落,和交出坐了十几年的头把交椅。

我还是挺好奇:孙宏斌怎么会把这种时代称为钻石时代。

钻石时代是怎样的,我没见过,但在孙宏斌的描述里,仿佛似乎确实存在。如今年景还算好,满街都是钱,遍地都是欲望,大家已经开始打起嘴仗了。

再过两年年景又没那么好了,大家可能不仅仅是奚落。面子上讲断舍离,转身就像摩拜和ofo一样短兵相接刺刀见红,不知道何处是尽头。

某种意义上,万科仍然是一家很值得被期待的公司。当一个人主导一家公司的命运长达10多年之后,经历过2个以上的市场周期和代际更替,他才更知道自己的边界在哪里,自己公司的核心是什么。

边界很重要。不管是碧桂园、恒大,还是融创,其实还有待周期考验。

而渴望通往财富自由之路的你我,更不用担心错过一个时代了。所有的错过,都是因为你活得还不够长。

对了,去年兽爷上了一堂《社会主义主义市场经济理论》课,主讲是老了不少的魏老师。下课后一堆同学拿着书找老魏签名,等他们签完字,兽爷上前跟老魏请教了一个问题:

魏老师,你知道查尔斯·巴克利是谁吗?

无论是白银时代还是钻石时代,“让房子回归居住属性”将成为新时代中国的主旋律。

在中国别墅近30年的发展历程中,无数的别墅作品相继诞生。或是占据优越的自然景观,或是独享城市核心的低密生活,但都在传递同一个信息——别墅,是最终极生活方式的最好体验。这也成为萦绕在中国人心头的,为之奋斗,不断憧憬一个梦想——别墅梦。

北京庄园,顺时而生,建立在20余年高端别墅居住经验之上的“黄金三法则”,让233席纯独栋别墅,不用改建即可享有高舒适度生活,具有革新性的满配精装交付,更将终结过往所有的装修之痛。

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