泉州信息网 泉州新闻县区动态泉州经济泉州旅游泉州房产泉州汽车泉州特色泉州教育生活消费科技创新投资理财 加入收藏夹
adtop01

广州三成放盘业主转售为租热门小区租售两难

作者:子墨    栏目:泉州房产    来源:中国网    发布时间:2017-06-30 16:23

家住天河的李先生在广州有两套房子,打算把其中一套出售,但考虑到再买房的话算是二套房,他打算暂时把物业放租,却了解到租金回报率仅为1.4%,陷入“租售两难”的境地。据了解,目前广州二手市场中至少有三成的放盘业主转售为租,增加租赁市场的供应量,平抑了租金上涨的幅度。

案例1:热门小区租售两难

家住天河的李先生在广州有两套房,其中一套位于海珠区南洲花园,原本打算出售,但考虑到再买房的话算是二套房并且有贷款记录,首付提高至70%,于是李先生打算暂时放租。不过近日他从中介了解到,他的房子在8层,属于高层楼梯楼,一般只能租到2000元左右。据了解,虽然整个小区以租户为主,但周边放租的业主也不少,租金很难上涨。目前该套物业的市价约为170万元,按每月2000元的租金收益,租金回报率约1.4%,这么一算,李先生又感到收益太低,对比之下如果投资理财也有5%左右收益。

分析:转售为租可期待长远升值潜力

今年第二季度以来楼市成交回落,不少业主陷入观望。新政策对业主方面规定物业需持有两年以上才能转售,并且对二套房买家有进一步的首付和购房资格限制,据二手市场经纪人介绍,因为卖一买一又相当于提高了购房门槛,放盘的业主中有三成左右会选择转售为租,从而增加了租房市场的供应。

因此,虽然进入毕业季,租房市场供需两旺,但租金却没有明显上涨。据房天下数据研究中心数据显示,6月份租房热门区域白云区平均月租金为2668元,环比下滑3%;番禺平均月租金为2507元,环比微涨2.3%。

房天下广州二手房电商海珠区总监陆伟坚指出,市场转淡也使不少业主陷入“租售两难”,近两个月来市场价格回调,不少业主转售为租,但其实租金回报并不理想,“两三百万元的房子月租金2000多元,租金回报比率不到两个百分点。” 陆伟坚表示,但如果出售的话又面临着市价回调,因此不少业主转售为租是观望期的权宜之计,并不是冲着高租金回报而去。

陆伟坚介绍,虽然转售为租的回报率不高,但可考虑房子长期增值的潜力,但有望获得高于普通理财的增值收益。

理财专家建议,李先生可以选择继续放租,如今是毕业租房旺季,市中心环境较好的小区物业更受年轻毕业生租客的欢迎,不担心空置问题。另一方面,也可以考虑置换一套地铁口的小户型,以大换小,用卖房款一次性支付二套房款并不会造成经济负担,而选择地铁口楼龄较新的物业,租金回报和房产收益都会更高。

案例2:城中村“旧改新”吸引白领租客

周女士的父母是白云区永泰新村的原居民,早些年地铁开通后这一带的租赁市场就越做越旺,最近几年,有不少村民将原来的老房子改造成电梯公寓,租金也水涨船高。这让周女士倍加看好城中村的租赁市场,打算劝父母将旧楼改造,以增加租金收益。

周女士透露,相对于在市区买房放租,城中村旧楼重建成本要低得多,如一栋8层旧楼梯楼改造成13层的电梯公寓,总造价约两三百万元,1梯两户也有26户;但两三百万元在天河只能买一套刚需户型的房子。

在租金方面,旧楼重建后的房租普遍涨了两倍不止,如原来两室一厅租价800元左右,改成电梯公寓后租价普遍升到2000元。周女士介绍,租金涨后原租客搬走了不少,但是吸引了不少白领上班族,租房需求并没有回落。

分析:城中村物业面临空置风险

白云区的永泰地铁口附近是热租板块,去年以来永泰不少房东将旧楼梯楼改建成电梯公寓,租价也从原来的500~600元/月升至1500~2000元/月。房天下广州二手房高级分析师李超分析,以周女士的物业为例,旧楼改造成本300万元,改造后一户月租金2000元,那么26户每月租金约5.2万元,年收租总计约62万元,5年后资金可以回笼。如果是银行贷款,以租金收益支付银行贷款,则7年左右可以还清。若除去每年雇佣管理人、维修保养成本,按年均10万元计算,每年租金净收益仍有52万元。

近年来除永泰新村外,天河冼村、岑村的不少房东们也纷纷“大兴土木”。有业内人士表示,虽然城中村旧楼改造收益可观,但一方面非村民难以拿到地皮,另一方面能否租出去也要看具体地段,目前租赁市场相对饱和,城中村房子也面临空置风险。

adl03
adr1